土地や建物の登記に関する業務

不動産登記

このように「所有権移転登記」が完了すると、「買主」が新所有者であることが「公示」されます。

そもそもどうして登記をする必要があるのでしょうか。

それは民法第１７７条が次のように定めているからです。

先ほどと同様「売買」での事例で考えてみましょう。

「売買」という取引行為によって、「買主」は「売主」が持っていた「所有権」という物権を買い取りました。

つまり「買主」は不動産に関する物権（所有権）を取得し、「売主」は不動産に関する物権（所有権）を喪失したわけです。

このことを第三者に対抗（主張）するには、登記をしなければならないと民法第１７７条は規定しているのです。

その第三者とは、「当事者及びその包括承継人以外の者であって、不動産に関する物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する者」とされています。

「登記の欠缺」とは難しい言い方ですが、「登記がされていないこと」という意味になります。

つまり「あなたはその不動産を買ったと言うけど、そんな登記はされていないじゃないか！」と言えるだけの正当な利益がある第三者には、登記をしていない「買主」は自分が所有者であることを主張できません。

詳しく説明をすると難しい話になってしまうので、ここでは簡単に不動産が二重譲渡されていた事例で考えます。

事例　売主Ａは、その所有する不動産をＢに売却した後、さらにＣにも売却した。

この事例で、ＡＢ間の「売買」という取引にとって、Ｃは部外者にあたります。

しかし、Ｃは同じ不動産を目的としてＡと「売買」という取引をしています。

このとき、Cはまさに「登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する第三者」であるといえます。

なぜならCには正当な利益があります。

そう、Bが「この不動産は自分のものだ！」とCに主張できなければ、Cは不動産を取得するチャンスがあるからです。

Bへの所有権移転登記がされる前に、Cが所有権移転登記をしてしまえば、CはBに不動産の所有権を主張できます。

そうなるとBは先に買っていたにも関わらず、その不動産を取得できません。

このような事態にならないよう不動産の売買をしたらすぐ登記を申請します。

可能な限り急いで管轄法務局に登記の申請書を提出し、受付けてもらいます。

この受付けの順番の前後で優先順位が決まるからです。

無事に登記が完了すると所有者が変わったことが「公示」され、買主は第三者に対しても所有者を主張できるようになります。

これを法律では「対抗要件を備える」といいます。

この登記事項証明書に、その不動産の「表示」や「権利」といったことが記載されています。

「表示」というのは、登記事項証明書の上の方にある「表題部」という部分を見ることで知ることができ、土地と建物によって記載されている内容が異なっていますが、ざっくりと次のような内容になっています。

１．土地

　　・原因及びその日付〔登記の日付〕…登記の原因と日付〔〕内に登記の日付が記載されています

　　・不動産番号…不動産を識別するために必要な事項として、各不動産毎に番号が記されています

　　・所在…土地の所在する市、区、郡、町、村及び字が記されています

　　・地番…地番が記載されています

　　・地目…土地の主な用途によって田、畑、宅地、山林、雑種地などが記載されています

　　・地積…土地の面積が記載されています

２．建物（マンションなどの区分所有建物は除いています）

　　・原因及びその日付〔登記の日付〕…登記の原因と日付〔〕内に登記の日付が記載されています

　　・不動産番号…不動産を識別するために必要な事項として、各不動産毎に番号が記されています

　　・所在…建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番が記されています

　　・家屋番号…原則として建物の敷地の地番と同じ番号が記載されています

　　・種類…建物の主な用途によって居宅、店舗、共同住宅、事務所などが記載されています

　　・構造…建物の主な部分の構成材料、屋根の種類及び階数が記載されています

　　　　　　（例：木造かわらぶき平家建　鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根３階建など）

　　・床面積…建物の各階ごとの面積が記載されています

　　・附属建物…車庫や物置のように建物として独立しながらも母屋に一体になっているような建物　　　　

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次に「権利」についてですが、真っ先に思い浮かぶものといえば、やはり「所有権」ではないでしょうか。この「権利」の代表格たる「所有権」を、どこの誰が持っているのかが記載されているのが、登記事項証明書の「表題部」の下にある「権利部」になります。他にも金融機関等から融資を受けた際に設定される「抵当権」や「根抵当権」といった、いわゆる「担保権」なども「権利部」に記載されています。

ちなみに「権利部」は、「甲区（所有権に関する事項）」と「乙区（所有権以外の権利に関する事項）」とに分けて記載されています。ここからも「所有権」という「権利」の大きさをうかがい知ることができますね。

なお、登記ができる「権利」には次のようなものがあります。

1. 所有権
2. 地上権
3. 永小作権
4. 地役権
5. 先取特権
6. 質権
7. 抵当権
8. 賃借権
9. 配偶者居住権
10. 採石権

聞きなれないものも多いと思いますが、特に「９．配偶者居住権」については、令和２年４月１日以降に登記することが可能になったばかりの新しい「権利」になっております。

「権利部」に記載されているのは次のようになります。

　・順位番号…原則として登記が記録された順番に応じてつけられていきます

　・登記の目的…所有権移転、抵当権設定などが記載されています

　・受付年月日・受付番号…その登記記録の登記申請がされた日付と管轄法務局での受付番号

　・権利者その他の事項…どこの誰が権利者で、どういった理由で権利を入手したか記載されます

同じ不動産に登記された「権利」については、優先順位が決められていて、原則として、登記の前後によると定められています。

これはどういうことかと言うと、登記官（法務局の法務事務官のうちから法務局長等が指定する者）が、管轄の法務局において登記の申請を受け付けた順番のとおりに順位をつけて記録していく方法になります。

基本的に早い者勝ち、となっているのです！！

ですので、不動産の権利を取得したら必ず登記して下さいね。